Translate

2014. május 23., péntek

Növekvő tranzakciószám a használt lakás piacon - vennél, eladnál, befektetnél?

A forgalom az első negyedévben átlépte a 20 ezer adásvételt, ami több mint 10 százalékkal haladja meg az a tavalyi év hasonló időszakában mért forgalmat. A lakáscélú hitelek kihelyezésének volumene, valamint a lakásépítések száma is 50-50 százalékkal nőtt ugyanezen az időszakon. Erősödtek az eladói pozíciók az alkuban, az értékesítési idők pedig csökkentek.

Lakáshitelezés és használt lakáspiac
A kereslet növekedésének több oka van: nőtt a befektetési céllal lakást keresők száma, akik vagy a jövőbeli áremelkedésben bízva, vagy a kiadási céllal vásárolnak. Sokan most hajtották végre a korábban elhalasztott vásárlásaikat.

2014 első negyedévében hosszú évek óta most először csökkent az áralku mértéke 2013 azonos időszakához képest. Ez tükrözi az év elején tapasztalható forgalomnövekedést. Mind a kínálati árcsökkenés, mind a vevői tényleges áralku esetében csökkent az árengedmény mértéke 2013 első negyedévéhez képest. 2014 első negyedévében az átlagos, 12 százalékos teljes árengedmény mértéke

Az értékékesítési idők is csökkentek az első három 3 hónapban az előző év azonos időszakához képest. Egyedüli kivételt a használt téglaépítésű házak jelentenek, ahol 10 nappal nőtt az átlagos értékesítési idő, így az jelenleg 7,5 hónap. A használt tégla- és panellakások esetében a csökkenés nem számottevő, a panellakásoknál átlagosan 3, a téglalakásoknál átlagosan 4,5 hónappal kell számolni az értékesítéshez.

Lakásépítések és új lakás piac

2014 első három hónapjában 50 százalékkal nőtt az épített lakások és 20 százalékkal az építési engedélyek száma. A növekedés mindenképpen biztató a 2013-as negatív rekordok után, ugyanakkor a piac nagyon mélyről jön fel, 2013-ban a használatbavételi engedélyek száma 31, az építési engedélyek száma 29 százalékkal csökkent a 2012-es szinthez képest. 2014 első negyedévében csaknem 1700 lakást adtak át, ami valóban 50 százalékos növekedés 2013-hoz képest, de az ugrás mögött főleg a bázishatás áll.

Bérlakások piaca

A bérleti díjak emelkedése 2014 első negyedévében is folytatódott, az előző év azonos időszakához hasonlítva mindhárom ingatlantípus esetén növekedés tapasztalható, sőt a panellakások kivételével a 2013-as egész éves átlagot hasonlítva is emelkedés látható. Az emelkedés visszafogott, de évek óta stabil.

2014. január 17., péntek

Mi várható 2014-ben a lakáspiacon?

Miután a válságot követő évek legalacsonyabb ingatlanpiaci forgalmát zártuk 2013-ban, így joggal feltehetjük magunknak a következő kérdést: van-e még lejjebb, vagy épp ellenkezőleg, itt az ideje a fordulópontnak.
 
2013-ban úgy 84-85 ezer ingatlan adásvétel kötődött országos szinten, ami a válság kirobbanását követő évek 90 ezres nagyságrendjétől egy kicsit elmarad. Ez azért is meglepő, mert az otthonteremtő hitelezés elindulása joggal adott új reményt az ágazatnak. A számok igazolják az állami kamattámogatásba vetett bizalmat, ugyanis a tavaly kibocsátott 124 milliárd forintos lakáscélú hitelvolumen, idén nagyjából 150 milliárdra fog emelkedni az év végére.

Hozhat-e új vevőket az olcsó hitel?

Az alacsony ingatlanár és az olcsó forrás (viszonylag alacsony THM) ritkán jár együtt a piacokon, így kivételes helyzet a mostani. Ebből az is adódik, hogy a jelenlegi készpénzes vásárlóerő - amely a piac kb. 80 százalékát jelenti, csökkenni fog és azok is az "olcsó pénzhez" folyamodnak, akik egyébként készpénzes vásárláson gondolkodtak. Ha ez így alakul, akkor a folyósított hiteltöbblet nem feltétlenül jelent majd minden esetben új tranzakciókat. Nem ez az egyetlen tényező, amely meghatározhatja 2014 ingatlanpiacát. A kamatvágásokkal nem csak a THM szintek lettek vonzóbbak, hanem ezzel együtt a betéti hozamok is mérséklődtek, ugyanis éven belül már csak 2,91 százalékos, éven túl 2,81 százalékos átlagkamatot fizetettek rájuk a bankok októberben. (Egy évvel korábban még 6,27 százalék, illetve 5,48 százalék volt ez a két adat.)

Hova teszi ilyenkor a lakosság a pénzét?


Egyrészt befektetési alapokba: októberben például 100 milliárd forintnyi friss pénzt fektetett a lakosság befektetési jegyekbe, ami több mint háromszorosa annak, mint amennyiért állampapírt vásárolt, másrészt tradicionálisan ingatlanba. Ez utóbbit már lehetett idén érezni az ingatlanpiacon és a folyamat feltehetően folytatódni fog, de vélhetően túl vagyunk már a nagyobb hullámon, így ennek hatása jövőre csökkenni fog. Azért is tűnik jó választásnak az ingatlan, mint "menekülőút", mert az ingatlanárak nagyjából két éve stagnálnak a mélyponton, így a bérbeadási hozam mostanra 20-30 százalékkal túlmutat a bankbetétek hozamánál.

Ami a valódi áttörést jelentené, az a pozitív makrogazdasági környezet következménye lenne. Ma még nagy a háztartások eladósodottsága és továbbra is alacsony a pénzintézetekbe vetett bizalom. Ez utóbbi a bankok harca lesz, de az is optimista előrejelzés, hogy újabb és újabb pénzintézetek jelentkeznek jelzálog alapú hiteltermékeikkel. Ami a gazdasági környezetet jellemzi, szintén lehetünk optimisták. A várt 2 százalékos GDP növekedés és a reálbérek emelkedése kibillenthet sokakat a várakozásból és megmozdíthat egy "alvó" tömeget, ami (a normális piac évi kb. 150 ezres tranzakciószámából kiindulva) mostanra 200-250 ezer, meg nem valósult ingatlan adás-vételt jelent. 
Összességében tehát ha csoda nem is, némi élénkülés lehetséges a jövő évi ingatlanpiacon, amellyel ismét valamelyest 90 ezer fölé mehet a tranzakciószám. Az árakra ez nem lesz komoly hatással, ez még nem az a növekedés, ami felfelé húzná az árakat, vagyis továbbra is a vásárlónak áll majd a piac. Persze mindezt felboríthatják még a választások előtt hozott pozitív intézkedések. Egyrészt egy ideje szó van már a félszocpol bevezetéséről és a támogatási összegek emeléséről, másrészt régóta vár a szakma az új lakások esetében az ÁFA mérséklésére, esetleg eltörlésére is. Egy ilyen intézkedéssel újra erőre kaphat a - mostanra lényegében megszűnt - újlakás piac, ismét beindulhatnának a beruházások és újjáéledhetne az építőipar, ami nem csak új munkahelyeket, de komoly adóbevételeket is eredményezhetne az államkasszába.
Forrás: Napi.hu

2013. december 1., vasárnap

Újra folytatódik a Panel II. program, a társasházi lakások felújítása Magyarországon


A Kormány előteremtette a 2009-ben meghirdetett Panel II. program lezárásának fedezetét, így közel 8 ezer lakás felújítása kezdődhet meg országszerte. Az elmúlt három évben elvégzett beruházások révén 215 ezer család otthona vált energiatakarékosabbá, ezzel is csökkentve a háztartások rezsiterheit. 
 
Országosan 140 lakóközösség mintegy 8000 lakását újítják fel. Az állami támogatásból mások mellett miskolci, tiszaújvárosi és veszprémi lakóközösségek is részesülnek. Az intézkedés 9 milliárd forintot is meghaladó összegű megrendeléseket hozhat az építőipari kis- és középvállalkozásoknak. 
 
Győrben a mostani döntésnek köszönhetően 18 épülettömbben 603 lakás újul meg a megyeszékhelyen, mintegy 300 millió forintos állami támogatással. A panelprogram tapasztalatai kedvezőek a városban, nem véletlenül áldozott a győri önkormányzat is több milliárd forintot az elmúlt években a lakóközösségek támogatására. A helyhatóság most is több mint 200 millió forinttal járul hozzá a remélhetőleg minél több család számára könnyebbséget jelentő programhoz.
 Az új beruházások nemcsak a családokat támogatják, hanem a hazai energia-megtakarítási célok elérését is segítik.

2013. november 1., péntek

Ilyen lakások állnak üresen az országban.

Négyszázezer lakás áll üresen Magyarországon, legnagyobb részük nem is a leglerobbantabb kategóriát képviseli, mert a háromnegyedük legalább komfortos csak a negyedük épült vályogból.

Egy évtized alatt több mint százezerrel nőtt a nem lakott lakások száma Magyarországon, miközben a teljes lakásállomány bő 300 ezerrel gyarapodott. A KSH 2011-es adatai szerint közel félmillió nem lakott lakóingatlan volt hazánkban, ami abszolút és relatív értelemben is csúcsot jelent. Korábban nem volt rá példa, hogy a lakások több mint tizedében ne lakjanak állandó jelleggel. Arról, hogy hol, milyen lakásárakkal kalkulálhat az országban, a CEMP Otthontérképe ad segítséget.

A nem lakott lakások mintegy 92 százaléka magánszemélyek tulajdonában volt 2011-ben - ez nem változott érdemben 2001-hez képest -, az önkormányzatok súlya azonban 4 százalékról 3 százalék alá csökkent, miközben a más intézmények, szervezeteké 4 százalékról bőven 5 százalék fölé emelkedett.
Meglepő lehet, de nem a legrosszabb felszereltségű lakások állnak lakatlanul: az állomány közel fele volt összkomfortos, további egyharmada pedig komfortos és csak nem egészen egyötödükben nem volt fürdőszoba illetve vízöblítéses wc. A falazattípusokat tekintve már árnyaltabb a kép, a nem lakott lakóingatlanok közel negyede - több mint százezer ingatlan - vályogból épült, bő egytizedük pedig - ami közel 52 ezres darabszámot jelent - panelből illetve betonból, a tégla lakások kétharmados aránya mellett.

Nem mind üres, ami nem lakott

A képhez hozzá tartozik, hogy a nem lakott lakások nem feltétlenül jelentenek üres ingatlanokat. Bő 80 százalékukat valóban nem használják semmire, idényszerűen vagy másodlagos lakásként 14,5 százalék funkcionál, és több mint 5 százalékot más célra vesznek igénybe - ide tartozhatnak az irodák, üzletek, magánóvodák, stb. A magánszemélyek tulajdonában álló, nem lakott lakások több mint 84 százaléka valóban üresen állt, míg a települési önkormányzatok ingatlanjai esetében 91 százalék feletti, más intézmények, szervezetek lakásainál pedig alig 68 százalék ez az arány.
A nem lakott lakások közel fele több mint fél évszázaddal ezelőtt épült, de a viszonylag új, legfeljebb tízéves ingatlanok aránya is meghaladja a 13 százalékot. Utóbbi adathoz érdekes adalék, hogy 12,1 ezer lakóparki lakásban és közel ötször ennyi, 55,7 ezer lakótelepi otthonban nem laktak a 2011-es adatok szerint. Az arányokat tekintve más kép rajzolódik ki, hiszen míg a lakótelepi lakások kevesebb mint 7 százalékában nem laktak a hivatalos adatok szerint, addig a lakóparki otthonok 15 százalékát nem használták lakóingatlanként. 

Kell-e építeni egyáltalán?

Az üres új lakások meglepően nagy számának láttán  felvetődhet a kérdés, hogy vajon ekkora kihasználatlanságnál érdemes-e forszírozni az új lakások építését? Az adatok értékelésénél azonban lakáspiaci szakértők rendszerint több szempontból is óvatosságra intenek. Miután ma a bérlakáspiac becslések szerint legalább 90 százaléka feketén bonyolódik, a csaknem négyszázezer, statisztikailag üres lakás jó részéről is joggal feltételezhetjük, hogy a bérleti piacon, de feketén hasznosulnak. Különösen Budapesten - ahol 85 ezer a KSH által üresnek tartott lakások száma -, és az egyetemi városokban csökkentheti a valóságban jelentősen a regisztrált állományt a be nem jelentett bérlők tömege. Főként az újszerű, 10 évnél fiatalabb otthonoknál kérdőjeleződik meg a lakások üressége, annak tudatában, hogy a "lakás boom" idején tömegével vásárolták bérbeadási céllal a fővárosi ingatlanokat, s a fővárosban az üresként nyilvántartott új lakásból csaknem 16 ezer 2001 után épült. A fejlesztőknél beragadt készlet aránya pedig e mennyiségnek még az ötödét sem éri el, az OTP Jelzálogbank legutolsó értéktérképe 2700 elkészült, de el nem adott fővárosi új lakásról tanúskodik.
Forrás:Napi.hu